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【ボロ物件奮闘記 その1】~物件購入からリフォームと客付けまでの全記録~

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物件購入のいきさつ

2006年11月より木造の超築古物件の小さなテナント(約10坪)にて服飾系の小売業を営んでいる。とはいえ、サラリーマンが本業なので、店に関しては全くノータッチで、ほとんどすべてを家族(嫁1人)が行っている。

 

2019年7月上旬、そんな極小築古物件店舗にとある不動産業者が来店し、「大家さんがこの物件をもう手放したいと言うてます。まずは長年借りていただいているこちらに声掛けました。物件の購入を検討ください。」とのこと。聞くところによると、年齢的に持っている不動産を現金に換えているとか。

 

入居している物件は、木造2階建ての築60年の超ボロ物件。2件が並びでぴったりと横にならんで建っていて、2件とも1階にテナントが入れるようになっている。数か月前までは、隣に「鉄板焼き屋」が入居していたが、現在は空いており、今回は2件同時での購入の話である。

 ↓ こんな感じ。

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物件の様子

隣のテナントは、「鉄板焼き屋」の前に「たこ焼き屋」が10年、そのもう一つ前には「ラーメン屋」が40年ほど営業していた過去があり、自分たち側のテナントも前は「居酒屋」が20年程度入居していた。

立地の良さと家賃の安さでこのテナントを借りたが「居酒屋」が長年入居していたので、「服飾系小売店」への改装は、汚れとの闘いであった。

また、費用を抑えるためのDIYによる労働力投入(ヤニ壁へのベニヤ板+漆喰塗り、座敷場の撤去、天井への塗装など)となったことを記憶している。(労働力投入=加藤ひろゆき先生)

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13年前のセルフリフォームの様子

思い返せば開店してから約13年間、おかげ様で家賃滞納などは一度も無く健全営業を続けてきたつもりではあるのだが、支払ってきた経費のことをそこまでシビアに考えずに営業を続けてきてしまったのが正直なところである。そんなことではダメなのだが・・・。

 

なので、あらためて今までの家賃支払いの合計を計算してみると、なんと800万以上の支払いをしてきたことになるではありませんか!

 

提示されている金額をすでに上回り、余裕で物件購入できる金額を支払っている状況。今まで、家賃を支払い続けてきて、このボロ物件に対してこれだけの金額を支払っていたとは・・・。なんとも・・・。

 

いざ物件購入となると借入が必要となるし、そもそも借り入れなどできるのか?どうするべきなのか・・・。そんな価値があるように思えないほどの物件なので、取り壊して更地にて数年後に売却?はっきりいって、不動産の知識は全く無しの素人なので、何がベストの選択なのか理解不能・思考停止状態である。

 

しかも、隣の店舗はシロアリ被害と雨漏り(ともに対策済みらしい)があったとかで、リフォームにもかなりの時間と費用が必要な雰囲気満点ときている。

 

13年営業してきて、開店当初と比べるとお客さんの年齢層も上がり、我が家の子どもたちもしかりで生活スタイルにも変化がでてきているので、このタイミングで他の場所でするのか、それとも物件を思い切って買い取り、あと数年の建物が朽ち果てるまで営業を続けるか、はたまた他の人に購入されても営業を続けるか、いろいろと検討にしてみることに・・・。

店舗を移転しての新しい場所で営業することは、お客さんが離れる可能性が高いと考えて選択の優先順位としては低い位置づけである。

物件の内見

2019年7月9日

担当である不動産屋の社長(年齢およそ85歳)から連絡が入り、価格などの書類などをみせてもらうことになったが、この時点では、まだ正直あまり気が進んでなかった。購入するにしてもローンでの支払いになることと、なんといっても築年数が古くDIYリフォームによって建物の寿命をどれだけ延ばすことができるのかに不安がったかといって資金面でもリフォーム会社に依頼することは現実的ではなく、取り壊したほうが良いといわれるのが目に見えている。

 

物件詳細

  • 価格:595万
  • 坪数:22坪
  • 築年数:築60年!(昭和35年ですわ)
  • 木造2階建て
  • テナント2戸(内1戸は嫁の店舗)
  • 最寄り駅から徒歩15分
  • 駐車場なし
  • 残置物あり
    (鉄板付きテーブル、冷蔵庫3つ、レンジなど)

 

不動産屋「リフォームせずに借主さんが全部やってくれることでええんちゃいますかね~ぇ?」

しげろく「そうですね~ぇ。物件価格は何とかなりませんか?」

不動産屋「これでも、安くしてるみたいですよ~ぉ。ほぼ土地の値段なのでね~ぇ。」

しげろく「へぇ~。検討します・・・。」

 この時点で「鬼ような指値という言葉があるとは知らなかったので控えめな値引き交渉となっており後悔・・・(加藤ひろゆき先生)

 

上物の価値は、ゼロもしくはマイナス価値。素人ながら近隣周辺の路線価をネットで調べると、約27~30万/坪なので、ほぼ土地価格であるのは間違いではなさそう。ただただ、建物がボロい・・・。なので、収益が見込めても建物の価値が著しく低い物件を購入して良いものなのか・・・・。

7月13日

不動産屋から電話「どないします~ぅ?2件ほど問い合わせあったので早く進めたいんですけどね~ぇ。」

しげろく 「明日、隣のテナントを内見します。」(まだ、みてなかったんかい!)

テナント内見してみたら・・

7月14日

不動産屋立会いで、隣のテナントに内見。ラーメン屋時代に天井からネズミが降ってきた話はこの辺りでは有名な話であり、その覚悟で入店。

「たこ焼き」「鉄板焼き」時代に、店舗部分とトイレはリフォーム済みと聞いていたので、居抜き店舗として十分に使えそう。

やはり店舗以外のスペースが予想以上にボロい!シロアリの影響で床なども抜けているし、2階の天井も雨漏り&柱と床が腐り畳まで浸食されている状況。正直、ビックリ仰天のシロ目状態であった。不動産屋には翌日に必ず返事をすると告げて、その場は解散となった。

 

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はぼ廃墟です

「完全に廃墟ですやん・・・」

他の人が購入しても続けるのか?やめるのか?購入してリフォームして貸すのか?わからん!

 

 

購入編は後半へ続きます。