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【ボロ物件奮闘記 その2】~物件購入からリフォームと客付けまでの全記録~

現在テナントとして入居中の物件の買い取りを勧められてから、約10日。

特に専門的な知識人に相談をしたわけでもなく、家族会議を数回重ねて、「他の人が購入しても続けるのか?やめるのか?購入してリフォームして貸すのか?」の問いに対する結論としては、「購入して気合のDIYでのリフォーム!」である。

 

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物件購入の理由

理由はいくつがあるが思うことを下記に挙げてみた。高額な不動産という特殊な買い物であるので、もっと知識を付けてからの購入するほうが良いのはわかっているが、これも何かの縁と思い、不動産および大家として勉強をこれから重ねていく覚悟で、思い切ってボロ物件購入にチャレンジすることにした!

  •  嫁は今の場所で商売をもうしばらく頑張って続けたい!
  • 他の方が購入したときに家賃つり上げがないとも限らない!
  • 13年前の嫁の店出店時にDIYにてリフォームして現在でも大丈夫!
  • 現在の家賃支払い+隣のテナントの家賃が入れば約5年半程度(利回り約20%)で返済できる!
  • 気合でリフォームしたら5年くらいはもつはず!
  • 5年後は5年後に考えよう!
  • 正直言ってDIYしてみたい!

 などである。銀行からの借入に頼ることになるが、なんとかうまく融資が通ったとして、その後ボロ物件を再生させて借主様にきれいな状態で入居してもらいたいと考えると同時に、隣に元気良いテナントが入居してくれてば、活気がでて嫁の店舗も引き続き、はりきって営業できるとの思いから、購入を決意。

 リフォームに関しては、義理父の知り合いに趣味で小屋をたてた経験がある人がいるとのことで、少々遠方の方のようだが、力を貸してくれるとのことで非常に心強い。その方も見立てでもDIYでも物件の延命処置は可能とのことである。

物件購入に必要な書類

 7月16日

不動産屋に行き担当社長より説明を受ける。慣れない不動産の売買であるが契約を進めるにあたり、まず必要な書類は以下の6種類とのことである。

  1.  源泉徴収票(28年、29年、30年)
  2. 市民県民税と所得のわかるもの         (28年、29年、30年)
  3. 住民票(家族全員)×2通
  4. 印鑑証明書×2通
  5. 現金手付 60万円
  6. 印紙代 5千円

 善は急げの精神で動きすべての書類を3日後に用意することができたので、手付金60万円と書類を言われるがまま不動産会社へ提出。

若干の不安はあったが、ここまできたら行くしかない。今思えば書類の流れや提出した用紙の写真などを記録して残しておけばよかったかなとすこし後悔がある。

その時には、売主さんも来ており、物件価格は595万から580万と気持ちだけの値引きをしてくれた。この時点での値引き交渉は、時すでに遅しの感もあり、この値段で進めた。

購入編①にも書いたが、やはりファーストコンタクトの時点で値引き交渉のネタをもって、指値をいれるべきであると後になって気付かされた次第である。


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サラリーマンの融資審査で提出した書類

7月29日

手付金も支払ったので、次は銀行融資の話で、不動産屋からの紹介にて地元のA信用金庫に行くことになった。この信用金庫は今まで口座開設をしたことのない信用金庫であった。融資の審査に必要な書類は以下の6種類とのことである。銀行融資は自宅マンション購入時の借入れで審査されて以来である。その時も転職したばかりで信用がなかったせいか、若干すったもんだがあった。

  •  住宅ローン返済明細(自宅マンションのローン返済金額、残高確認)
  • 運転免許書のコピー(その場でコピー)
  • 店舗賃貸契約書のコピー(嫁側の店舗の契約書)
  • 賃料支払い疎明資料(振込明細しかないのでそれで対応)
  • 確定申告書(28年、29年、30年)
  • 信用調査書(転職の回数や時期を記載した)

この時点で、A信用金庫担当者様に、確定申告は僕が嫁の店の代表者となり、申告をしていると伝えたら少し雲行きが怪しい印象であった。A信用金庫担当者様は、嫁の名前で確定申告をしていると思っていたらしい。

 要するに、嫁が連帯保証人になるので信用があるかどうかの証明書としたかったと思われる。店舗経営がサラリーマンの副業なので、赤字申告による「ブーメラン税金」となっていると収入面で審査を通過しにくいというのがあるそう。実際に「ブーメラン税金」になっているのだが・・・・。

7月31日にすべての書類を信用金庫に提出した。

 参考にさせてもらった記事

https://news.livedoor.com/article/detail/15792914/

 あわせて読みたいおすすめ本

完全版 無税入門

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  8月5日

不動産屋が、A信用金庫の融資がダメだった場合に備えて、B信用金庫にも連絡を入れいためにB信用金庫担当者と19:00に待ち合わせ。

 B信用金庫の担当者も確定申告書の控え3年分が欲しいとのこと。この時に、不動産屋からも確定申告をサラリーマンがしていると融資に不利であることを聞いていたので、B信用金庫には、「嫁がやっいるので、よくわかりませんわ。とりあえず、確定申告書をもってきます。」とその時はそう言ってごまかして、翌日に確定申告書の控えを見せると僕の名前で申告しているので即答で無理と言われた。

同じ信用金庫でも全く対応が違うものであるので、先にA信用金庫で融資の手続きをしていて正解だったとこの時に思った。

 B信用金庫の担当者は、一般的な融資の枠を使うことはできないが、担保不要の「フリーローン」とう500万マックスの借り入れの仮審査を通してみることになった。これまた翌日に結果が出て、400万までならフリーローンでいけるとの返事。「フリーローン」の金利は3.5%。当然即答はせずに、A信用金庫の審査の結果を待っている状態である。

銀行からの返事とまとめ

8月6日

結果を早く教えてほしく、A信用金庫に問い合わせるも結果がわかるのは8月12日か13日くらいとの返事。

8月14日

A信用金庫から連絡あり。融資OKとなる。1.35%の変動金利。翌日に、B信用金庫へは親戚から借り入れ可能となったと断りの電話を入れて、何とか一安心となる。

 

サラリーマンが確定申告をしていると、収めた税金がかえってくる「ブーメラン税金」のパターンだと融資が通らない可能性があると事前に聞いていいたので、不安だったが意外とすんなりと融資OKとなってほっとした。サラリーマン大家さんとして活動の第一歩である。

これから、銀行での決済手続きと廃墟のリフォームが始まります。

 

購入編その③へつづきます